Загубите от търговски имоти ще задълбочат проблемите на банките
Помолете вложител да опише вероятностите за търговски парцели и ще получите живописен отговор. " Офисът е пожар в резервоар за отпадък ", споделя Даниел Макнамара от капиталовия фонд Polpo. Неговият взор към по-широкия пазар, който включва магазини и хранилища, е едвам малко по-малко тъмен: " Това в действителност е съвършената стихия. " Том Капас от Waterfall Asset Management назова местата, където софтуерният балон се е спукал, в това число Сан Франциско и Сиатъл, " офисен пъкъл ".
Помолете вложител да опише вероятностите за търговски парцели и ще получите живописен отговор. " Офисът е пожар в резервоар за отпадък ", споделя Даниел Макнамара от капиталовия фонд Polpo. Неговият взор към по-широкия пазар, който включва магазини и хранилища, е едвам малко по-малко тъмен: " Това в действителност е съвършената стихия. " Том Капас от Waterfall Asset Management назова местата, където софтуерният балон се е спукал, в това число Сан Франциско и Сиатъл, " офисен пъкъл ".
Комбинация от неприятни събития е основала тази адски-перфектна-ужасна-огнена стихия. Продължителното влияние на COVID-19, което държеше купувачите надалеч от моловете и служащите вкъщи, намали цената на комерсиалните центрове и офиси; всички оценки на недвижими парцели са подкопани от по-високите лихвени проценти, които покачват разноските на наемодателите. Тези несгоди бяха добавени от неотдавнашните банкови разтърсвания и страховете от криза, при която служащите се уволняват.
Какви са проблемите
Ситуацията съставлява проблем за две огромни, преплетени американски промишлености. Първата е недвижимите парцели, където притежателите се борят с концепцията, че офис постройките, които имат - неловко празни и е малко евентуално да се изпълнят още веднъж - може да костват единствено половината от това, което са платили за тях. Втората е финансите. Когато мениджърът на активи Brookfield неотдавна реши, че би било по-добре да съобщи ключовете на две големи офис кули в Лос Анджелис, вместо да рефинансира 784 млн. $ заеми, които дължи по тях, банките Citigroup и Morgan Stanley бяха новите притежатели.
Реклама
Никой бизнес с търговски парцели не наподобява изолиран. " Дори в складирането сте виждали компании като Amazon да признават, че са създали преразходи и са надграждали ", споделя Макнамара. Но същинската угриженост е офис пространството, което съставлява към една четвърт от общата комерсиална благосъстоятелност (и нейните дългове) в Америка, тъй като " това не е повтаряем проблем ".
Процентът на свободните работни места се увеличи във всички офиси с изключение на в най-хубавите. Наемодателите оферират великодушни тласъци, с цел да привлекат сдържани наематели. В Сан Франциско повече от 29% от офисите са празни, близо осем пъти повече от равнището преди пандемията. Наемите в града, който означи най-големия скок на свободните работни места в цяла Америка, са намалели с 15% спрямо 2019 година Тъй като тези здания могат да имат високи разноски за употреба, частично заради налозите върху парцелите, даже дребен спад в наемите или заетостта може да трансформира една постройка в губеща.
Някои наемодатели може да не са в положение или да не желаят да задържат тези парцели. Те може да не са в положение, в случай че не могат да продължат заемите си. Около 15% от неизплатените задължения за комерсиална благосъстоятелност на всички типове заемодатели в Америка падежират тази година, оповестява Кевин Фейгън от Moody`s Analytics. От тях той счита, че към 40% може да имат проблеми с рефинансирането. Наемодателите може да не желаят, в случай че съответните здания явно костват по-малко от цената на заема. Има образци за " по-големи компании, които превантивно връщат ключовете даже година преди приключването на заемите ", отбелязва Капас.
Огромни задължения
В края на 2022 година промишлеността на комерсиалните парцели имаше задължения за 5.6 трлн. $ към вложители и финансови институции. Според доставчика на данни Trepp половината от тази сума е за банките. Brookfield и фондове с неговия размер може да се наложи да изплатят задълженията на огромни институции, само че голямото болшинство са задлъжнели на кредитори с активи под 250 милиарда $ - такива, които към този момент са подложени на сериозен стрес след колапса на Silicon Valley Bank.
Реклама
Опасността е, че в последна сметка банките разполагат с доста офиси, които би трябвало да продадат с огромни отстъпки. Това ще върне спомените за международната финансова рецесия от 2007 - 2009 година
Но има аргументи да считаме, че историята няма да се повтори. Първо, комерсиалната благосъстоятелност коства единствено на половина по-малко от жилищната недвижима благосъстоятелност, където имаше проблеми предходния път. Второ, слабото кредитиране накара банките да отпускат ипотеки на стойност до 100% от цената на жилището преди финансовата рецесия. Заемодателите на търговски парцели, в противен случай, оферират на кредитополучателя най-много 75% ипотека, което значи, че цените ще би трябвало да паднат доста повече, с цел да могат банките да се сблъскат със загуби.
Дори най-лошият сюжет би имал лимитирано влияние. Приблизително една четвърт от 2.2 трлн. $ заеми за търговски парцели, дължими на дребни банки, са заеми за офиси. Представете си, че наемодателите върнат ключовете за половината от тези заеми тази година - общо към 280 милиарда $. Ако банките можеха да възстановят единствено половината от цената на заемите, като разпродадоха активите с огромни отстъпки (да речем, една трета от цената им преди три години), те биха понесли загуби от 140 милиарда $. Това е единствено 10% от личния капитал на дребните банки. Ударът обаче ще бъде неравномерно разпределен и може да заплаши някои институции.
Офисният апокалипсис
Остава въпросът какво се случва със постройките, в които към този момент никой не желае да работи. Много офиси към този момент имат потребност от възобновяване. А разноските за строителство са извънредно високи с помощта на дефицита на материали и работна ръка, както и на новите закони по света, които се стремят да създадат постройките по-екологични. Правилата за енергийна успеваемост в Англия и Уелс да вземем за пример ще създадат нелегално стартирането на дванадесет здания в Лондон от 1 април, в случай че наемодателите не ги надстроят.
Помолете вложител да опише вероятностите за търговски парцели и ще получите живописен отговор. " Офисът е пожар в резервоар за отпадък ", споделя Даниел Макнамара от капиталовия фонд Polpo. Неговият взор към по-широкия пазар, който включва магазини и хранилища, е едвам малко по-малко тъмен: " Това в действителност е съвършената стихия. " Том Капас от Waterfall Asset Management назова местата, където софтуерният балон се е спукал, в това число Сан Франциско и Сиатъл, " офисен пъкъл ".
Комбинация от неприятни събития е основала тази адски-перфектна-ужасна-огнена стихия. Продължителното влияние на COVID-19, което държеше купувачите надалеч от моловете и служащите вкъщи, намали цената на комерсиалните центрове и офиси; всички оценки на недвижими парцели са подкопани от по-високите лихвени проценти, които покачват разноските на наемодателите. Тези несгоди бяха добавени от неотдавнашните банкови разтърсвания и страховете от криза, при която служащите се уволняват.
Какви са проблемите
Ситуацията съставлява проблем за две огромни, преплетени американски промишлености. Първата е недвижимите парцели, където притежателите се борят с концепцията, че офис постройките, които имат - неловко празни и е малко евентуално да се изпълнят още веднъж - може да костват единствено половината от това, което са платили за тях. Втората е финансите. Когато мениджърът на активи Brookfield неотдавна реши, че би било по-добре да съобщи ключовете на две големи офис кули в Лос Анджелис, вместо да рефинансира 784 млн. $ заеми, които дължи по тях, банките Citigroup и Morgan Stanley бяха новите притежатели.
Реклама
Никой бизнес с търговски парцели не наподобява изолиран. " Дори в складирането сте виждали компании като Amazon да признават, че са създали преразходи и са надграждали ", споделя Макнамара. Но същинската угриженост е офис пространството, което съставлява към една четвърт от общата комерсиална благосъстоятелност (и нейните дългове) в Америка, тъй като " това не е повтаряем проблем ".
Процентът на свободните работни места се увеличи във всички офиси с изключение на в най-хубавите. Наемодателите оферират великодушни тласъци, с цел да привлекат сдържани наематели. В Сан Франциско повече от 29% от офисите са празни, близо осем пъти повече от равнището преди пандемията. Наемите в града, който означи най-големия скок на свободните работни места в цяла Америка, са намалели с 15% спрямо 2019 година Тъй като тези здания могат да имат високи разноски за употреба, частично заради налозите върху парцелите, даже дребен спад в наемите или заетостта може да трансформира една постройка в губеща.
Някои наемодатели може да не са в положение или да не желаят да задържат тези парцели. Те може да не са в положение, в случай че не могат да продължат заемите си. Около 15% от неизплатените задължения за комерсиална благосъстоятелност на всички типове заемодатели в Америка падежират тази година, оповестява Кевин Фейгън от Moody`s Analytics. От тях той счита, че към 40% може да имат проблеми с рефинансирането. Наемодателите може да не желаят, в случай че съответните здания явно костват по-малко от цената на заема. Има образци за " по-големи компании, които превантивно връщат ключовете даже година преди приключването на заемите ", отбелязва Капас.
Огромни задължения
В края на 2022 година промишлеността на комерсиалните парцели имаше задължения за 5.6 трлн. $ към вложители и финансови институции. Според доставчика на данни Trepp половината от тази сума е за банките. Brookfield и фондове с неговия размер може да се наложи да изплатят задълженията на огромни институции, само че голямото болшинство са задлъжнели на кредитори с активи под 250 милиарда $ - такива, които към този момент са подложени на сериозен стрес след колапса на Silicon Valley Bank.
Реклама
Опасността е, че в последна сметка банките разполагат с доста офиси, които би трябвало да продадат с огромни отстъпки. Това ще върне спомените за международната финансова рецесия от 2007 - 2009 година
Но има аргументи да считаме, че историята няма да се повтори. Първо, комерсиалната благосъстоятелност коства единствено на половина по-малко от жилищната недвижима благосъстоятелност, където имаше проблеми предходния път. Второ, слабото кредитиране накара банките да отпускат ипотеки на стойност до 100% от цената на жилището преди финансовата рецесия. Заемодателите на търговски парцели, в противен случай, оферират на кредитополучателя най-много 75% ипотека, което значи, че цените ще би трябвало да паднат доста повече, с цел да могат банките да се сблъскат със загуби.
Дори най-лошият сюжет би имал лимитирано влияние. Приблизително една четвърт от 2.2 трлн. $ заеми за търговски парцели, дължими на дребни банки, са заеми за офиси. Представете си, че наемодателите върнат ключовете за половината от тези заеми тази година - общо към 280 милиарда $. Ако банките можеха да възстановят единствено половината от цената на заемите, като разпродадоха активите с огромни отстъпки (да речем, една трета от цената им преди три години), те биха понесли загуби от 140 милиарда $. Това е единствено 10% от личния капитал на дребните банки. Ударът обаче ще бъде неравномерно разпределен и може да заплаши някои институции.
Офисният апокалипсис
Остава въпросът какво се случва със постройките, в които към този момент никой не желае да работи. Много офиси към този момент имат потребност от възобновяване. А разноските за строителство са извънредно високи с помощта на дефицита на материали и работна ръка, както и на новите закони по света, които се стремят да създадат постройките по-екологични. Правилата за енергийна успеваемост в Англия и Уелс да вземем за пример ще създадат нелегално стартирането на дванадесет здания в Лондон от 1 април, в случай че наемодателите не ги надстроят.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ