Как изглежда пазарът на недвижими имоти в България през погледа

Как наподобява пазарът на недвижими парцели в България през погледа на експертите от ипотечното кредитиране. Опитахме се да разберем освен тъй като то е основен фактор за развиването на пазара на парцели. Освен това заради естеството на работата си банките разполагат с огромни размери достоверна и настояща информация за този пазар, което им разрешава да имат съответни преценки.Представяме отговорите на Пламена Тотева, шеф " Ипотечно кредитиране " в Банка ДСК, Емил Джахов старши управител " Финансови услуги " в Уникредит Булбанк, Румен Радушев, управител на бранш " Банкиране на дребно " в Пощенска банка и Борислав Гостев, началник на отдел " Взаимоотношения с сътрудници " в ОББ, дадени в средата на април на въпросите на " Имоти и вложения ", издание на " Капитал ":1. Какви са прогнозите ви за развиването на пазара на недвижими парцели в България до края на годината?2. Кои са главните индикатори, съотношения, статистики и впрочем, които следите, с цел да се ориентирате за протичащото се на него?3. Какви са настоящите трендове, които наблюдавате при ипотечното кредитиране? Има ли смяна в политиката на банката в отговор на тях? Пламена Тотева:Търсенето, предлагането и финансирането към момента са правопропорционални Наблюдаваме наклонност към по-високи цени на парцелите, само че и известна непоклатимост в приходите на семействата и преференциалното банково финансиране, споделя шефът на " Ипотечно кредитиране " в Банка ДСК. 1. Очаквания до края на годинатаСекторът на недвижими парцели остана резистентен макар неподходящите условия на макросредата, провокирани от пандемията от коронавирус, последвалите икономическа, енергийна, политическа рецесия и сериозна вълна от инфлация, изключително бърза и осезаема при цените на строителните материали.Този факт демонстрира, че до момента в който съвкупността от фактори, които обуславят пазара, са в равновесие, то и самият пазар не дава отклонения. На този стадий съотношението търсене - предложение и финансиране към момента следва правопропорционален тренд.Интересно е, че в изискванията на растеж на инфлацията през последните години недвижимите парцели се утвърдиха като желана алтернатива за вложение на спестявания измежду българите. Реално инфлацията, която надмина много растежа на цените на парцели за последните 2-3 години, провокира като краен резултат повишение на търсенето на парцели.От друга страна, през миналите няколко месеца доста анализатори приказват за застой на цените и разумно понижение на броя на осъществените покупко-продажби. Все отново моите наблюдения са, че при по-атрактивните покупко-продажби трендовете на приръст не са се трансформирали доста.Не мога да не доклада и обстоятелството, че високите стойности на инфлация, на които бяхме очевидци през последните 18-20 месеца, повлияха на покупателната дарба на семействата и доведоха до известна нерешителност в потреблението. Положителните трендове при пазара на труда и упованията за напредък на приходите обаче ме карат да бъда сдържан оптимист за запазването на виталния стандарт на хората и възобновяване на равнищата на растеж в потреблението. Още повече че коефициентът на безработица на този стадий също остава невисок.2.Показатели на фокусВ нашите разбори използваме всички всеобщо налични източници на данни, като се стараем да предвиждаме най-пълния сюжет за вероятностите и развиването на пазара на парцели в България. Показателите, които следим, са типичните за този бранш като цени на парцели, приходи на семейства, условия за банково финансиране и така нататък При разбора им, несъмнено, отчитаме и въздействието на измененията в макроикономическите фактори като ниво на инфлация, обща икономическа интензивност, пазар на труда, покупателна дарба на семействата и така нататък Например през последните години се следи наклонност към по-високи цени на парцелите, само че и известна непоклатимост в приходите на семействата и неизбежно удобно въздействие от страна на преференциалното банково финансиране.3. Тенденции при ипотечното кредитиранеИнвестицията в неподвижен парцел е обичаен инструмент за българите да вложат спестяванията си, а и да ги защитят от обезценяване, изключително при нулеви депозитни лихви. Това резервира равновесието на пазара и значително защищава от образуването на така наречен балон макар растежа на цените на парцели в последните години. Няма обаче гаранции за в бъдеще. Евентуални несъответствия по веригата търсене - предложение - финансиране биха породили отрицателни въздействия. При настоящето развиване на пазара обаче това би довело до по-плавни придвижвания и внезапни спадове са малко евентуални.През последната година в унисон с нарастването на цените на недвижими парцели следим растеж на междинния размер на жилищни заеми. В Банка ДСК междинната стойност доближава 150 000 лв., като доминира период на заема от 24 години. Най-често клиентите ни избират 70-80% финансиране по отношение на продажната цена.Като профил бих подчертала доминиращ % на мъже по отношение на дами, възрастта е главно сред 25 и 50 години. Те са в дейна възраст, с непрекъснати приходи, професионална реализация, с упования за съвременно обслужване и новаторски артикули, които да усъвършенстват потребителско им преживяване.Затова от ден на ден Банка ДСК влага в цифровизация на своите процеси и услуги. Можем да дадем образец с новаторската ни платформа dskhome.bg, която дава опция по най-лесния и бърз метод потребителите да открият най-подходящото за тях жилище и да получат благонадежден и бърз достъп до мечтаното от тях финансиране. Как наподобява пазарът на недвижими парцели в България през погледа на експертите от ипотечното кредитиране. Опитахме се да разберем освен тъй като то е основен фактор за развиването на пазара на парцели. Освен това заради естеството на работата си банките разполагат с огромни размери достоверна и настояща информация за този пазар, което им разрешава да имат съответни преценки.Представяме отговорите на Пламена Тотева, шеф " Ипотечно кредитиране " в Банка ДСК, Емил Джахов старши управител " Финансови услуги " в Уникредит Булбанк, Румен Радушев, управител на бранш " Банкиране на дребно " в Пощенска банка и Борислав Гостев, началник на отдел " Взаимоотношения с сътрудници " в ОББ, дадени в средата на април на въпросите на " Имоти и вложения ", издание на " Капитал ":1. Какви са прогнозите ви за развиването на пазара на недвижими парцели в България до края на годината?2. Кои са главните индикатори, съотношения, статистики и впрочем, които следите, с цел да се ориентирате за протичащото се на него?3. Какви са настоящите трендове, които наблюдавате при ипотечното кредитиране? Има ли смяна в политиката на банката в отговор на тях? Пламена Тотева:Търсенето, предлагането и финансирането към момента са правопропорционални Наблюдаваме наклонност към по-високи цени на парцелите, само че и известна непоклатимост в приходите на семействата и преференциалното банково финансиране, споделя шефът на " Ипотечно кредитиране " в Банка ДСК. 1. Очаквания до края на годинатаСекторът на недвижими парцели остана резистентен макар неподходящите условия на макросредата, провокирани от пандемията от коронавирус, последвалите икономическа, енергийна, политическа рецесия и сериозна вълна от инфлация, изключително бърза и осезаема при цените на строителните материали.Този факт демонстрира, че до момента в който съвкупността от фактори, които обуславят пазара, са в равновесие, то и самият пазар не дава отклонения. На този стадий съотношението търсене - предложение и финансиране към момента следва правопропорционален тренд.Интересно е, че в изискванията на растеж на инфлацията през последните години недвижимите парцели се утвърдиха като желана алтернатива за вложение на спестявания измежду българите. Реално инфлацията, която надмина много растежа на цените на парцели за последните 2-3 години, провокира като краен резултат повишение на търсенето на парцели.От друга страна, през миналите няколко месеца доста анализатори приказват за застой на цените и разумно понижение на броя на осъществените покупко-продажби. Все отново моите наблюдения са, че при по-атрактивните покупко-продажби трендовете на приръст не са се трансформирали доста.Не мога да не доклада и обстоятелството, че високите стойности на инфлация, на които бяхме очевидци през последните 18-20 месеца, повлияха на покупателната дарба на семействата и доведоха до известна нерешителност в потреблението. Положителните трендове при пазара на труда и упованията за напредък на приходите обаче ме карат да бъда сдържан оптимист за запазването на виталния стандарт на хората и възобновяване на равнищата на растеж в потреблението. Още повече че коефициентът на безработица на този стадий също остава невисок.2.Показатели на фокусВ нашите разбори използваме всички всеобщо налични източници на данни, като се стараем да предвиждаме най-пълния сюжет за вероятностите и развиването на пазара на парцели в България. Показателите, които следим, са типичните за този бранш като цени на парцели, приходи на семейства, условия за банково финансиране и така нататък При разбора им, несъмнено, отчитаме и въздействието на измененията в макроикономическите фактори като ниво на инфлация, обща икономическа интензивност, пазар на труда, покупателна дарба на семействата и така нататък Например през последните години се следи наклонност към по-високи цени на парцелите, само че и известна непоклатимост в приходите на семействата и неизбежно удобно въздействие от страна на преференциалното банково финансиране.3. Тенденции при ипотечното кредитиранеИнвестицията в неподвижен парцел е обичаен инструмент за българите да вложат спестяванията си, а и да ги защитят от обезценяване, изключително при нулеви депозитни лихви. Това резервира равновесието на пазара и значително защищава от образуването на така наречен балон макар растежа на цените на парцели в последните години. Няма обаче гаранции за в бъдеще. Евентуални несъответствия по веригата търсене - предложение - финансиране биха породили отрицателни въздействия. При настоящето развиване на пазара обаче това би довело до по-плавни придвижвания и внезапни спадове са малко евентуални.През последната година в унисон с нарастването на цените на недвижими парцели следим растеж на междинния размер на жилищни заеми. В Банка ДСК междинната стойност доближава 150 000 лв., като доминира период на заема от 24 години. Най-често клиентите ни избират 70-80% финансиране по отношение на продажната цена.Като профил бих подчертала доминиращ % на мъже по отношение на дами, възрастта е главно сред 25 и 50 години. Те са в дейна възраст, с непрекъснати приходи, професионална реализация, с упования за съвременно обслужване и новаторски артикули, които да усъвършенстват потребителско им преживяване.Затова от ден на ден Банка ДСК влага в цифровизация на своите процеси и услуги. Можем да дадем образец с новаторската ни платформа dskhome.bg, която дава опция по най-лесния и бърз метод потребителите да открият най-подходящото за тях жилище и да получат благонадежден и бърз достъп до мечтаното от тях финансиране. Емил Джахов: Броят поръчки се резервира, сумите на заемите нарастват Сигналите за пазара са разнопосочни, делът на покупко-продажбите " ново строителство " последователно пораства ", споделя старши мениджърът " Финансови услуги " в Уникредит Булбанк. 1. Очаквания до края на годинатаТрудно е да се предвижда развиването в пазара на недвижими парцели, защото сигналите, които получаваме, са разнопосочни. Факторите в поддръжка на по-високи цени или на опазване на настоящите равнища и търсене на недвижими парцели са следните:1. Темпът, с който се повишават лихвените равнища по новоотпуснати заеми, е доста по-бавен от предстоящото. При равни други условия това е причина за опазване на високото търсене досега.2. Търсенето на жилища се резервира, въпреки че времето за реализация на парцел е по-дълго, в сравнение с през 2022 г.3. Темпът на безработица е невисок, не се следи увеличение и усложнение при работодателите.4. Ръстът в работните заплати компенсира въпреки и отчасти натиска от инфлацията, осъществена през последните 12 месеца.5. Ако се огледа статистиката от американския пазар на недвижими парцели, макар спада в броя нови покупко-продажби заради доста по-високите лихвени равнища по отношение на миналата година цените не бележат забележителен спад досега.Налице са обаче и контрааргументи в поддръжка на тезата, че възможен спад в икономическата интензивност може да докара до закъснение в търсенето на недвижими парцели:1. Лихвените равнища по кредитни артикули в България са ниски в съпоставяне със прилежащи на нас страни, което надали ще остане изолиран феномен.2. Делът на покупко-продажбите с ипотечен заем съставляват към половината от всички осъществени продажби. При по-значителен растеж на лихвените равнища (и при опазване на цените) покупката на парцел ще стане по-трудна. Това значи, че купувачът би следвало да се задоволи с парцел с по-ниски условия за същата месечна погасителна вноска.3. По-високи лихвени равнища биха могли да доведат до усложнения при погасяването, респективно до утежняване на портфейла на банките, което от своя страна да докара до стягане на изискванията за кредитиране и в допълнение понижение на търсенето на недвижими парцели.4. Предлагането на здания в градеж към момента е огромно спрямо последните няколко години и в случай че търсенето заради изброените аргументи намалее, е допустимо закъснение или даже понижение на цените на недвижими парцели.2. Показатели на фокусКачество на портфейла, ръст/спад на безработицата и на заплащането. Макроикономически сюжети за развиване на стопанската система. Тенденции в цените на недвижимите парцели. Инвестиционни планове на бизнеса (задържането им или вложения в нови проекти). Отражение на повишаващите се лихвени равнища върху стопанските системи на Съединени американски щати, Европейски Съюз и сходни на България страни. Брой нови покупко-продажби с недвижими парцели.Като източници използваме лични данни и разбори за държанието на клиентите, Национален статистически институт, данни от " Уникредит груп ", от Агенцията по вписванията, статистически данни за цените на недвижимите парцели, при които се подписват новоотпуснати заеми.3. Тенденции при ипотечното кредитиранеБроят поръчки през първото тримесечие се резервира. Сумите на заемите са се завишили по отношение на същия интервал на 2022 година с към 20%. Не се следи забележителна смяна в профила на кредитоискателите. Делът на покупко-продажбите " ново строителство " последователно пораства заради интереса на клиентите да получат по-ниска цена, до момента в който постройката е към момента в градеж. Броят на постройките, които получават позволение за прилагане, пораства, което е инерционен резултат от засилените вложения през последните две години.Предварителните продажби при капиталовите планове, финансирани от банката, са здравословни и не се следи спад в търсенето. Самоучастието на клиента и други рискови индикатори като дълг/доход не са претърпели промени, защото не се следи утежняване в държанието или качеството на портфейла. Румен Радушев:Не се чака внезапна смяна на имотния пазар в идващите месеци Размерът на междинния заем пораства с 20% през 2022 година Средното самоучастие е към 30%, споделя мениджърът на бранш " Банкиране на дребно " в Пощенска банка. 1. Очаквания до края на годинатаОт средата на 2022 година стартира да се следи известно изстудяване в търсенето на парцели в България, като има знаци това изстудяване да продължи и през тази година. Според данни на Агенцията по вписванията изменението на броя покупко-продажби с парцели на годишна база е 7% през третото тримесечие на 2022 година по отношение на година по-рано и 10% ускоряващ се спад през четвъртото. Цените обаче са нагоре макар регистрираното първо понижение в София. В България чакаме гладко покачване на лихвените проценти по заемите за физически лица, с по-умерени темпове по отношение на това, което виждаме в страните от Европа.Същевременно ние в Пощенска банка отчитаме растеж всяко тримесечие на предходната година както като брой, по този начин и като размер на покупко-продажбите. Този растеж продължава и през първите два месеца на тази година. Като водач на пазара водещата ни цел постоянно е била да създаваме съвременни решения, които да улесняват всекидневието на клиентите, като икономисват скъпо време и старания, с цел да обезпечат съвършено потребителско преживяване. Това ни оказва помощ да усилваме потребителската си база и пазарен дял в ипотечния бизнес. Изключително сполучливи са профилираните ни центрове за жилищно кредитиране и предлаганите от нас неповторими цялостни онлайн услуги в жилищното кредитиране.2. Показатели на фокусСледим цялата налична статистика както за България, по този начин и международна, тъй като сме част от света и протичащото се в Европа или Съединени американски щати сигурно оказва въздействие върху нашия пазар, въпреки и по друг метод. Като водач на пазара разчитаме доста на вътрешни данни и модели за предикативни разбори, отчитащи динамичности при търсене и предложение, типове парцели, градове, изменение при приходи, дейни групи от популацията, цени на парцелите, самоучастие и други.3. Тенденции при ипотечното кредитиранеКато трендове отчитаме, че на пазара са най-вече клиенти със постоянни приходи, междинни или над междинните като равнища, в огромните пет-шест града на страната, които се усещат сигурни за финансовото си положение и целят да подобрят качеството на живот и среда. Исканията за заем в огромните градове през 2022 година са 80% от всички, като близо 60% от усвоените заеми през годината са в София. Вследствие на растежа на цените на недвижимите парцели пораства и размерът на междинния жилищен заем - с 20% през 2022 година Средно клиентите вземат участие с към 30% самоучастие в договорката, като безспорната сума на личните средства, които се чакат от тях, също нараства заради увеличената стойност на жилището.Купувачите трайно насочват желанията си към по-просторни и по-качествени жилища, с две или повече спални. Наблюдава се нараснал интерес към подготвени парцели с отлични характерности в региони с по-добра инфраструктура и наоколо до зелени площи. Търсенето на монолитно строителство е 90% за предходната година, а това на панелни жилища - към 10%.Очаквам в страната да има по-малък брой покупко-продажби като цяло през 2023 година, само че България ще продължи да е страната с едни от най-ниските лихви и доста добра досегаемост на парцелите, измерена през приходите на популацията. Реклама Борислав Гостев: Очакваме уравновесен и обективен жилищен пазар Търсенето се забавя, само че размерът на ипотечните заеми нараства, споделя ръководителят на отдел " Взаимоотношения с сътрудници " в ОББ. 1. Очаквания до края на годинатаДинамичните събития през 2022 година - високата инфлацията, войната в Украйна, покачването на главните лихвени проценти от ФЕД, ЕЦБ и останалите централни банки, съвсем не повлияха отрицателно на ипотечния и имотния пазар в България.Агенцията по вписвания регистрира най-малък спад от 2% на покупко-продажбите на годишна база - от 247 937 на 242 624, а в броят на вписаните ипотеки спадна с 556 броя до 48 430. Цените на парцелите доближиха безспорен връх в цялата история на българския пазар, надхвърляйки 20% растеж. Стойността на готовите парцели с позволение за прилагане нараства с доста по-бързи темпове от цената на постройките в градеж.Според данните на Българска народна банка за предходната година има нови ипотечни заеми за обща сума 5.4 милиарда лв., което е 22% растеж на годишна база.Обратната връзка от нашите бизнес сътрудници за първото тримесечие е, че търсенето на парцели леко се забавя и те регистрират спад на търсенето сред 10% и 15%. Същевременно съгласно данните на Българска народна банка ипотечните заеми нарастват с нови 160 млн. лв. единствено за първите два месеца на тази година по отношение на същия интервал за предходната година. В ОББ отчитаме също по-добри резултати в ипотечното ни кредитиране за този интервал.Въпреки мненията за забележителен спад в цената на парцелите и броя на покупко-продажбите не планувам значителен спад на цените до края годината, а по-скоро равнища към актуалните. Търсенето на парцели продължава да е мощно, а предлагането, изключително в някои региони, е извънредно лимитирано.Конкуренцията сред банките продължава да е мощна, а на този стадий лихвите в България се повишават по-бавно от тези в еврозоната, което облагодетелства българските кредитополучатели. До края на 2023 година планувам малко по-малък брой покупко-продажби и ипотеки, само че това евентуално може да бъде обезщетено от по-високия размер на заемите и леко по-високите цени на парцелите.Очакванията ни са за уравновесен и обективен жилищен пазар сред продавачи и купувачи, който да промени сегашния, при който водещи бяха строителите и вложителите.2. Показатели на фокусПазарът на жилищни парцели се въздейства от икономическите, демографските, политическите и още редица фактори. За да се направи цялостна оценка на пазара, е належащо да се следят измененията във всеки от тях. Източниците, които най-често употребявам за информация, са Агенция по вписванията - брой на покупко-продажби и ипотеки, Национален статистически институт за издадените позволения за градеж, броят въведени здания в употреба, делът на жилищните здания и междинните пазарни цени. Освен обществената информация, налична в изброените регистри, за мен най-хубав знак е противоположната връзка на нашите сътрудници, с които сме в ежедневна връзка. Това са най-големите кредитни медиатори, организации за недвижими парцели, вложители, оценители и нотариуси, които ни дават извънредно съответна, потребна и точна информация за пулса на пазара.3. Тенденции при ипотечното кредитиранеПрез първото тримесечие записваме растеж на броя ипотечни заеми в ОББ. Отчитаме и по-висок междинен размер, което ще докара и до по-висок размер.В интервал на неустановеност и повишаващи се лихви клиентите демонстрират интерес и към предложения с закрепени лихви за три и пет години. Това се дължи и на обстоятелството, че избирайки закрепена рента, кредитополучателите целят да бъдат по-спокойни и да плануват тъкмо размера на вноските за допустимо най-дълъг интервал.За страдание високите цени на парцелите работят като спирачка за огромна част от клиентите с по-скромни приходи. Типични наши кредитополучатели все по-често са клиенти с високи приходи, работещи в областта на осведомителните технологии, фармацията, услугите, притежатели на компании, както и чиновници от държавната администрация.Търсенето е най-вече на тухлени парцели и все по-рядко панел. Забелязва се нараснал интерес към къщи наоколо до огромните градове.В ОББ подтикваме покупката на високоенергийни домове. Инвестицията в такива парцели води до по-висока стойност на актива, а ОББ поддържа избора на такова жилище, като предлага отстъпка от лихвения %.ОББ има сдържан интерес към планово финансиране на жилищни планове. Интересът към покупка на жилищен парцел на стадий недодялан градеж леко понижава, а клиентите избират здания с позволение за прилагане или най-малко покрай довеждане докрай. Етикети Персонализация
Ако обявата Ви е харесала, можете да последвате тематиката или създателя. Статиите можете да откриете в секцията Моите публикации
Автор Боряна Генчева